• No se asume el riesgo de sanciones: Municipales, Autonómicas, de Medio Ambiente, del Seprona, de la Confederación… Sanciones que pueden ser millonarias y llevar aparejado el derribo de la obra.
• No se tiene que vivir pendiente de una denuncia, de la Administración, de un vecino, de una asociación ecologista… o de cualquiera que pase por allí.
• No se asume el riesgo de un accidente, durante la obra o después, que podría dar lugar a responsabilidad penal. Una obra ilegal tiene dos constructores: el que pone los ladrillos y el dueño. Los dos son responsables por igual de lo que pueda suceder allí y en Tribunales Penales no vale el alegato de “…yo no sabía…”
• Se disfruta de la cobertura total frente a cualquier problema que pueda provocar la obra, ya que los responsables de ésta son el Constructor y los Técnicos.
• La obra resulta siempre con mejor relación calidad-precio: desde el propio diseño, que queda en manos de un profesional y suele ser más funcional, se aprovechan mejor los metros cuadrados, quedan mejor resueltas las circulaciones entre unos espacios y otros, se estudia con más atención la estética del edificio, las orientaciones, sombras, etc.
• Se aplican soluciones constructivas y materiales más innovadores, que proporcionan más aislamiento, impermeabilidad o confort.
• Se optimizan las instalaciones consiguiendo importantes ahorros en energía y en mantenimiento.
• Se dispone de un proyecto sobre el que firmar el contrato con el constructor. Ambos saben qué hay que hacer y pueden acordar un precio sobre algo cierto.

• Dispondrá de un Libro del Edificio para saber cómo funciona su construcción, cómo debe utilizarla y los cuidados y mantenimiento que necesita. La construcción durará más, tendrá menos averías y será más barata de mantener.
• Dispondrá de una garantía cierta sobre su edificio, avalada por el Constructor y los Técnicos con sus respectivos seguros, así como por los fabricantes y proveedores que hayan suministrado a la obra.

• Tendrá seguridad jurídica sobre su propiedad: podrá escriturarla, registrarla, hipotecarla… La propiedad valdrá más porque estará en el mercado inmobiliario con pleno derecho. Muy pocos están dispuestos a comprar un coche sin papeles y si lo compran será por un precio mucho más barato que si los tuviera. El ejemplo es perfectamente extrapolable al mercado inmobiliario.
• Sólo para gente de bien: se contribuye a la actividad económica lícita, se lucha contra el fraude y la economía sumergida. Se mejoran las condiciones laborales del personal que trabaja en la construcción. Se participa solidariamente con la economía municipal en un momento en el que se dispone de capital: quien va a hacer una obra es porque tiene (o debería tener) el dinero.

• La solicitud de licencia NO es tener licencia. En Castilla-La Mancha, la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística dice:

• Antes de meterse en gastos, es muy conveniente recurrir a un técnico especializado y pedir al Ayuntamiento una cédula urbanística o hacer una consulta urbanística. Son vinculantes y proporcionan seguridad sobre qué se puede o no hacer.

• En urbanismo impera la función pública: cualquier ciudadano puede solicitar que se le informe sobre cualquier expediente.

• Los técnicos son personas que cobran por su trabajo: tanto el promotor como el constructor en sus respectivas competencias deben EXIGIRLES que lo hagan con rapidez y competencia y RECLAMARLES en caso contrario.

   
   
• Excepto en casos muy raros, normalmente de obras menores, una obra se planifica con mucho tiempo, sin embargo la licencia se pide tres días antes de empezarla… o cuando ya se ha empezado. Por Ley, el Ayuntamiento tiene 2 meses para conceder o denegar la licencia. Un proyecto de vivienda unifamiliar necesita como mucho un mes desde que el promotor da el visto bueno al anteproyecto hasta tener las copias visadas. Por tanto el tiempo máximo para conseguir licencia no debería pasar de tres meses.

   
   
• En suelo rústico la construcción es EXCEPCIONAL: en suelo urbano la licencia es un procedimiento reglado, si se cumplen las condiciones exigidas, tiene que concederse. En suelo rústico, la simple consideración municipal de que no conviene construir es suficiente para denegarla, aunque se cumplan todas las condiciones exigidas. En muchos casos en Castilla-La Mancha es necesaria la calificación urbanística previa a la licencia de obras. Las calificaciones urbanísticas las otorgan las Comisiones Provinciales de Ordenación del Territorio y Urbanismo. Es un procedimiento sencillo y tiene un plazo de 3 meses.

• El 88% del término municipal de Molinicos, por ejemplo, está protegido. Construir una obra mayor en suelo protegido es infracción MUY GRAVE, con sanción de más de 150.000 € y derribo de la construcción. Para el derribo no hay plazo de prescripción.

   
   
• La Administración cada vez está más intercomunicada:

• Se concede una subvención de promoción empresarial para acondicionar una casa rural, pero no se paga hasta que no se presenta la licencia. Se  hace la obra, sin licencia y con unas condiciones con las que es imposible concederla: El promotor contaba con el dinero de la subvención ¿Qué hacemos?
• El Seprona ve una obra en suelo rústico, le pide la licencia al albañil que está poniendo teja, no la tiene (es obligatorio tener físicamente una copia de la licencia en la obra, como es obligatorio llevar la documentación en el coche). Se presenta una denuncia ante el Ayuntamiento, la Consejería de Fomento, la Confederación Hidrográfica y la Fiscalía.

• Una obra puede ser:

• Clandestina: Se ha ejecutado sin las autorizaciones necesarias, pero cumple o puede hacerse que cumpla las normas urbanísticas y de la edificación. Estas obras se pueden y deben legalizar.
• Ilegal: Se ha ejecutado sin las autorizaciones necesarias y además no cumple, ni puede hacerse que cumpla las normas urbanísticas y de la edificación. No se puede legalizar NUNCA. No se puede escriturar NUNCA. La Ley del Suelo (para todo el territorio español) dice:

1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:

a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y

b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente.

2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

3. En aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se producirá mediante un asiento de inscripción, cuya extensión quedará sujeta a lo previsto en el apartado primero en relación con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas terminadas.

4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:

a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

b) El asiento de inscripción dejará constancia de la situación de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable. A tales efectos, será preciso aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido.

c) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación.

• Las compañías suministradoras de servicios (agua, electricidad, gas, telefonía, etc.), tienen la obligación de comprobar que la obra tiene autorización para dar suministro: licencia de obra para las acometidas de obra y licencia de primera utilización para las acometidas definitivas. Si no se tienen:

• Debe negarse a dar el suministro.
• Cualquiera puede instar a que se le corte el suministro.